Copropriété

Notre cabinet intervient pour toutes questions relatives à la vie des copropriétés, et notamment les questions concernant les charges, les travaux, les litiges avec les copropriétés voisines, nous intervenons aussi pour des conseils aux parties en présence : copropriétaires, conseil syndical, syndic de copropriété…

Exemple d’intervention pour le syndic de copropriété :

Recouvrement de charges de copropriété
- Mise en demeure,
- Procédure devant le tribunal d’instance ou de grande instance,
- Inscription d’hypothèques légales,
- Procédure de saisie immobilière en vue de la vente publique des lots de copropriété d’un copropriétaire défaillant,
- Procédure afin d’assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété,
- Mise en jeu des assurances dommages ouvrage, décennale lors de gros travaux, référé expertise, référé préventif,…etc…

Exemple d’Intervention pour le propriétaire bailleur ou le copropriétaire occupant
- Contestation des assemblées générales des copropriétaires
- Responsabilité du syndicat des copropriétaires
- Litiges entre copropriétaires…

Article : Les travaux dans la copropriété.

Les travaux dans une copropriété doivent être distingués selon qu’ils portent sur des parties communes ou sur des parties privatives, et selon qu’ils sont exécutés par le syndicat des copropriétaires ou par les copropriétaires eux-‐mêmes.

Il en résulte 4 catégories de travaux.

1. Les travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes

Les travaux concernés sont les suivants :

les travaux de conservation d’entretien et de réparation des parties communes,
les travaux d’économie d’énergie et de réduction des gaz à effet de serre,
les travaux rendus obligatoires par les dispositions législatives et réglementaires,
les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite,
les travaux d’amélioration,
les travaux relatifs à la fermeture de l’immeuble,
les travaux de surélévation ou de construction de nouveaux bâtiments,
les travaux de reconstruction de l’immeuble,
les travaux mixtes.

De la qualification juridique des travaux, dépendra la majorité qui sera applicable en assemblée générale pour décider d’exécuter les travaux.

Si les travaux sont votés non pas au cours d’une assemblée, mais de plusieurs assemblées successives. La Cour de cassation précise alors que la majorité nécessaire pour décider des travaux doit s’appliquer lors des différentes assemblées.
(Cass. civ. 3, 9 avril 2008, n° 07-‐11.120, FS-‐D )

En ce qui concerne la décision de l’assemblée générale d’effectuer les travaux, il arrive parfois que la préparation en amont ait été insuffisante, faute de temps d’obtenir les devis nécessaires, et que l’assemblée envisage ainsi de mandater le conseil syndical pour décider l’exécution des travaux, ou simplement du choix de l’entreprise. Il faut alors savoir que le mandat ainsi délivré au conseil syndical n’est possible que pour des travaux relevant de l’article 24, et non pour ceux relevant d’une majorité renforcée.

Lors de la convocation de l’assemblée, il convient de notifier aux copropriétaires non pas l’intégralité des devis mais les conditions essentielles des contrats proposés (décret n° 67-‐ 223 du 17 mars 1967),

Ces conditions ne concernent pas seulement l’indication de la nature des travaux et de leur prix, maisd’autres renseignements relatifs à l’entreprise, aux délais d’exécution, aux assurances éventuelles.
Les travaux effectués par le syndicat sur les parties communes sont donc votés par l’assemblée générale de tous les copropriétaires.

L’exécution des travaux suppose que soit réglé le problème des financements.

1°) Le montant des travaux doit être décidé par l’assemblée générale. Ainsi, lorsque l’assemblée fixe un montant de travaux, tout dépassement significatif de ce montant par rapport à ce qui a été voté nécessite une ratification ultérieure ou une nouvelle approbation de l’assemblée générale. Les syndics doivent ici faire preuve d’une grande vigilance, dans la mesure où si, de leur propre initiative, ils font exécuter des travaux pour un montant supérieur, et s’ils n’obtiennent pas de l’assemblée une ratification du montant réglé à l’entreprise, la différence reste à leur charge.

2°) L’assemblée doit se prononcer sur l’exigibilité des travaux. A défaut, les appels de fonds sont immédiatement exigibles.

3°) S’agissant des honoraires du syndic relatifs aux travaux, il faut une résolution distincte pour leur approbation, sous peine de nullité de l’approbation.

A propos des travaux d’amélioration, la doctrine a souligné le fait que le montant des travaux d’amélioration n’est pas réparti en fonction des tantièmes généraux, mais en fonction de l’avantage qui résultera des travaux pour les copropriétaires. Autrement dit, en l’absence de répartition préétablie, l’assemblée doit également se prononcer, lors du vote des travaux d’amélioration, sur la répartition de leur montant.

Pour les travaux urgents, la jurisprudence est rigoureuse et sévère à l’égard des syndics. L’article 18 de la loi prévoit que le syndic est « chargé de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ». Il s’agit donc d’une obligation dont le non-‐respect engage sa responsabilité. L’article 37 du décret de 1967 précise qu’ « en cas d’urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement l’assemblée générale ».

Il faut rappeler, enfin, que les décisions de l’assemblée sont immédiatement exécutoires, avant même la notification du procès-‐verbal. Apparaît, là encore, la notion d’immédiateté » du caractère exécutoire des décisions de l’assemblée. Il en résulte que le recours en contestation n’a aucun caractère suspensif. Ainsi, le copropriétaire qui conteste une résolution ayant décidé l’exécution des travaux, reste obligé de régler ses quotes-‐parts sur le montant des travaux. La loi prévoit que le délai de recours de deux mois est lui-‐même suspensif, sauf urgence pour les travaux relevant de la majorité des articles 25 et 26.

Il existe une exception pour les travaux d’amélioration, pour lesquels est exercé un recours fondé sur le caractère somptuaire de ces travaux ; dans ce cas, le recours lui-‐ même est suspensif à leur égard.

2. Les travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sur les parties privatives

En principe, le syndicat n’a pas qualité pour faire exécuter des travaux sur les parties privatives. Toutefois, dans deux cas précis, il peut arriver être amené à exécuter de tels travaux.
En premier lieu, dans le cas où le syndicat vote l’exécution de travaux communs, laquelle rend nécessaire un accès aux parties privatives, voire une intervention sur les parties privatives. Dans ce cas relativement fréquent, l’article 9 de la loi prévoit que, « si les circonstances l’exigent, et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l’article 25, du d de l’article 26 et de l’article 30 ».

La doctrine a souligné l’inappropriation de ces dispositions, qui ne sont pas applicables aux travaux d’entretien et de réparation (travaux non visés par les articles 25 et 26), alors

que ce sont, en général, ceux qui nécessitent un accès aux parties privatives. Dans ce cas, pour pallier ce vide juridique, le syndic peut obtenir l’autorisation du juge des référés de pénétrer dans les parties privatives. L’assemblée n’a pas le pouvoir de le décider ; si le copropriétaire intéressé refuse l’accès, il convient de saisir le juge en référé.

En second lieu, il s’agit de l’hypothèse des travaux d’intérêt collectif. Ainsi, pour les travaux d’économie d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre, la loi n° 2010-‐788 du 12 juillet 2010, dite « Grenelle II, prévoit que de tels travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné (loi du 10 juillet 1965, art. 25 g).

3. Les travaux effectués par les copropriétaires sur leurs parties privatives

Dans la mesure où les travaux ne concernent que les parties privatives, sans affecter l’aspect extérieur de l’immeuble, les copropriétaires sont totalement libres de les réaliser. En conséquence, les clauses des anciens règlements de copropriété qui posent des conditions ou précisent des modalités spécifiques pour leur exécution sont réputées non écrites dès lors qu’elles entraînent une restriction non justifiée aux droits des copropriétaires.

Toutefois, il convient d’être vigilant dans certains cas. En effet, certains travaux sur des parties privatives peuvent avoir une incidence sur l’immeuble. Il en est ainsi, par exemple, dans le cas de travaux de suppression d’une cloison, qui peuvent affecter la solidité de l’immeuble. Il convient, également, de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, par exemple, le remplacement de la moquette par du parquet peut avoir des répercussions, en matière d’isolation phonique, à l’égard des voisins situés en dessous.

4. Les travaux effectués par les copropriétaires sur les parties communes.

Il faut ici distinguer les travaux exécutés par un copropriétaire sur une partie commune, sans autorisation, de ceux exécutés après une demande d’autorisation.

A) Les travaux exécutés sans autorisation. Deux cas de figure.

Tout d’abord, un copropriétaire animé de bonnes intentions peut être amené à prendre l’initiative d’exécuter des travaux utiles, voire nécessaires, pour le syndicat. Le copropriétaire n’ayant aucune qualité pour intervenir, il ne peut avoir droit à aucune indemnisation, même sur le fondement de l’enrichissement sans cause (Cass. civ. 3, 11 février 2009) « le copropriétaire qui avait exécuté à ses frais des travaux de réfection de la toiture, sans qu’ils aient été votés par l’assemblée générale, n’a pu en demander le remboursement sur le fondement de l’enrichissement sans cause ».Il faut savoir que le copropriétaire qui ne peut se faire indemniser par le syndicat des travaux qui présentaient pourtant un intérêt commun, est également irrecevable à agir contre les copropriétaires individuellement pour leur demander une indemnisation.
Ensuite, un copropriétaire, agissant de bonne ou de mauvaise foi, peut être amené à exécuter des travaux sur des parties communes dans son seul intérêt (par exemple, installation d’un climatiseur sur une terrasse commune).Les travaux sur une partie commune exécutés sans autorisation de l’assemblée sont irréguliers et peuvent alors faire l’objet d’une demande de suppression. La prescription de l’action est de dix ans, sauf si les travaux ont pour conséquence d’entraîner l’appropriation des parties communes, auquel cas c’est la prescription trentenaire qui s’applique. Il faut savoir que tout copropriétaire peut agir individuellement pour demander la suppression de travaux irréguliers sur parties communes, ce sans avoir à justifier d’un préjudice.

B) Les travaux exécutés avec autorisation ou pour lesquels une autorisation est demandée

Il convient là encore de distinguer deux catégories, les travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble et les travaux de surélévation ou de construction sur le sol commun.

Les travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble donnent lieu à un contentieux considérable. L’article 25 b de la loi de 1965 prévoit que l’assemblée générale peut autoriser un copropriétaire à effectuer de tels travaux à ses frais. Si le copropriétaire n’obtient pas de l’assemblée générale l’autorisation sollicitée, il peut demander au tribunal l’autorisation judiciaire d’effectuer ces travaux.

Il s’agit là d’un cas exceptionnel où le tribunal peut contrôler et s’immiscer dans la gestion du syndicat. Il faut ici bien cerner la notion de travaux qui « affectent » les parties communes, qui doit être différenciée de la notion d‘appropriation des parties communes, laquelle ne peut aucunement faire l’objet d’une autorisation judiciaire.

Lorsque l’assemblée refuse la demande de travaux, le copropriétaire peut donc se pourvoir devant le tribunal et demander l’autorisation judiciaire, en vertu de l’article 30, alinéa 4, de la loi de 1965 sous réserve du respect de quatre conditions :

cette demande ne peut être sollicitée que pour des travaux relevant de l’article 25 b,
il est impératif que l’assemblée ait refusé la demande d’autorisation.

Ainsi, si l’assemblée saisie d’une demande d’autorisation de travaux ne se prononce pas ou renvoie à une assemblée ultérieure, l’absence de refus fait obstacle à la demande judiciaire, sous réserve que les atermoiements de l’assemblée ne deviennent pas abusifs, ce qui peut alors être assimilé à une décision de refus ;

les travaux doivent constituer une amélioration, laquelle profite au copropriétaire demandeur ;
les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble.

A ces quatre conditions légales, la jurisprudence ajoute d’autres conditions :

la demande doit émaner d’un copropriétaire et non d’un locataire;
le copropriétaire doit posséder des droits indivis dans la partie de l’immeuble concernée (il convient donc d’être vigilant lorsque le règlement de copropriété prévoit une distinction entre partie commune générale et parties communes spéciales) ;
les travaux ne doivent pas déjà avoir été réalisés, ni même entrepris ;
les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Les travaux de surélévation ou de construction sur le sol commun. Le droit de surélever ou de construire sur le sol commun appartient au syndicat des copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété prévoit une clause réservant ce droit à un copropriétaire et si cette clause peut être considérée comme réservant à ce copropriétaire un droit accessoire aux parties privatives.

Le syndicat peut donc céder ce droit, à un tiers ou à un copropriétaire.

Ce dernier peut donc demander à acquérir le droit de surélever ou de construire sur une partie commune.

La cession du droit de construire sur les parties communes relève toujours de la majorité de l’article 26. En revanche, la cession du droit de surélever relève seulement de la majorité des droits des copropriétaires dans les communes où il existe un droit de préemption urbain, autrement dit dans les grandes villes, ce afin de faciliter les constructions en hauteur.